Wynajem mieszkania tańszy niż kredyt hipoteczny

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym pozwala przewidywać, że w najbliższym czasie nie czeka nas powrót do wzrostów cen. Choć można dostrzec poprawę w dostępności kredytów hipotecznych to jednak trudno się spodziewać, że znajdujące się na rynku oferty sprzedaży mieszkań szybko znajdą swoich nabywców.

Popyt na rynku sprzedaży ogranicza nie tylko mała zdolność nabywcza Polaków, ale także wyraźny spadek cen na konkurencyjnym rynku najmu. O ile jeszcze kilka lat temu miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania była niższa od stawki czynszu za wynajem podobnego lokalu, o tyle teraz sytuacja się odwróciła - w wielu przypadkach, zwłaszcza jeśli chodzi o większe mieszkania, najem wydaje się być korzystniejszy od zakupu.

Choć wnoszenie opłat z tytułu czynszu nie przybliża najemcy do własności lokalu to jednak pozwala mu na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych kosztem duzo niższym niż w przypadku spłacania rat kredytu hipotecznego.

Euro zdobywa rynek

Powoli, ale jednak w sposób systematyczny i zauważalny kredyty w euro coraz częściej zaczynają być oferowane przez banki z coraz niższą marżą. Niewykluczone, że po naturalnej śmierci programu Rodzina na Swoim, której spodziewamy się w przyszłym roku, to właśnie kredyty we wspólnej walucie zdobędą większy udział w rynku (dziś jest to ok. 20 proc.).

Raty 30-letnich kredytów w euro są ok. 20 proc. niższe niż kredytów złotowych, co wynika z niższych stóp w strefie euro niż w Polsce. Z drugiej strony marże dla kredytów walutowych są wyższe (choć systematycznie topnieją), a do kosztów kredytu należy doliczyć spread walutowy.

Różnica w racie oznacza, że wzrost kursu euro o 20 proc. (np. z 4,10 do 4,90 PLN) zniweluje różnice w racie między kredytem złotowym i euro. Takiego rzędu ryzyko kursowe nie jest niemożliwe do zrealizowania, ale też diametralnie niższe niż w sytuacji, kiedy kurs euro wynosił 3,30-3,40 PLN.

Przeciętny poziom marż dla kredytów w euro wynosi dziś ok. 3,5 pkt proc. ponad EURIBOR, ale od nowego roku ta średnia spadnie, kiedy PKO BP - wedle rynkowych plotek - obniży swoją marżę z 7 pkt proc. w bardziej przystępne rejony. Oczekujemy, że w przyszłym roku poziom marż dla kredytów w euro spadnie lekko poniżej 3 proc.

Szukasz kredytu hipotecznego, zastanawiasz się nad zmianą mieszkania albo kupnem domu? Wejdź do serwisu Nieruchomości

Z kolei w przypadku kredytów złotowych średni poziom marż spadł już w okolice 2,5 pkt proc. Zmiana, która dokonała się na przestrzeni ostatniego półrocza (marża spadła o ponad 1 pkt proc.) może być uznana za skokową, wziąwszy pod uwagę kondycję rynków finansowych na początku tego roku.

W przyszłym roku spodziewamy się dalszego spadku średniej marży dla kredytów złotowych do przeciętnie 2 pkt proc. Niestety, nie oznacza to wcale, że za rok kredyty hipoteczne będą niżej oprocentowane niż dziś. Obecny poziom stóp procentowych w bankach centralnych jest rekordowo niski i zapewne nie zostanie utrzymany na tym poziomie do końca roku. Już w połowie przyszłego roku spodziewane są pierwsze decyzje o podwyżkach stóp procentowych w strefie euro, w Polsce i w Szwajcarii, zatem kredytobiorcy powinni liczyć się z wyższymi ratami.

Uwaga, wzrosną raty kredytów

Stopa trzymiesięcznego WIBORu wzrosła w ostatnich tygodniach z 4,19 do 4,23 proc. (we wtorek, 15 grudnia). Od swojego minimum z września oddaliła się o 8 pkt bazowych. Zmiany nie są duże i spowodują zapewne kosmetyczny wzrost rat kredytów złotowych w nowych harmonogramach spłat, które zostaną przesłane klientom banków zaraz po Nowym Roku.

Ruch ten jest efektem ostatnich wydarzeń na rynkach finansowych, a konkretnie kłopotów Dubai World i skokowego wzrostu rentowności obligacji Grecji, który rykoszetem odbił się także na naszym rynku pieniężnym. Na razie skala problemu nie osiągnęła dużych rozmiarów, jest jednak przedsmakiem tego, co może nas czekać w przyszłym roku, kiedy o sfinansowanie swoich budżetów centralnych będą zabiegać u inwestorów finansowych kraje, które w ostatnim czasie zwiększyły deficyty budżetowe, by znaleźć środki na ratowanie gospodarek.

Obok ryzyka wzrostu stóp procentowych w bankach centralnych powinien to być główny przedmiot obaw kredytobiorców, których wysokość rat zależy od rynkowych stóp procentowych.

Tańszy wynajem

Po przejściowym zwiększeniu ruchu na rynku najmu przypadającym tradycyjnie na początek roku akademickiego nie ma już śladu. Wybór mieszkań jest ogromny a chętnych do najmu jak na lekarstwo. W stosunku do października w listopadzie liczba osób zainteresowanych najmem była mniejsza o blisko 20%. W tym czasie podaż ofert utrzymała się na niezmienionym poziomie.

Stały dopływ nowych ofert na i tak mocno już nasycony rynek najmu w zderzeniu z malejącym popytem skutkuje znacznym spadkiem cen. Według analizy serwisu Oferty.net w Warszawie listopadowe stawki ofertowe były niższe niż od tych notowanych w grudniu 2008 roku średnio o 9,5%.

Jak twierdzi Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net, z uwagi na to, że znalezienie najemcy, zwłaszcza na lokale o większych powierzchniach, nie jest sprawą łatwą, właściciele zachęcają potencjalnych klientów do zawarcia umowy dodatkowymi upustami, sięgającymi nawet 15% ceny początkowej. Można więc przyjąć, że realne koszty najmu mieszkania w stolicy są obecnie o ok. 20% niższe niż w końcu 2008 roku.