Stawki za najem mieszkań w Polsce poszły w dół, ale w Szczecinie wyraźnie wzrosły

Na rynek najmu powróciły spadki stawek. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu w porównaniu z sierpniem spadły o 1 proc. Przyczyną jest wysyp ofert kierowanych do studentów. Ale studenci zwykle porównują jednak stawki z poziomem, jaki płacili w poprzednim roku akademickim.

- W tym ujęciu mamy wzrost kosztu najmu o 2,5 proc. - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Zmiany na tym rynku są jednak minimalne w porównaniu do tego, co dzieje się w ostatnim czasie z cenami mieszkań. Ich wzrosty są tak mocne, że wymuszają zaciąganie zdecydowanie wyższych kredytów, co ogranicza korzyści z przeprowadzki z najmowanego do własnego mieszkania.

W III kwartale na rynku najmu kluczowy jest wrzesień. Co roku w tym miesiącu obserwowany jest zdecydowany wzrost zarówno popytu jak i podaży. Kumuluje się wtedy popyt ze strony studentów, którzy szukają mieszkań na kolejny rok akademicki. Jednocześnie wystawianych jest w tym czasie wiele ogłoszeń o wynajmie, które są kierowane właśnie do tej grupy. Tak było również w tym roku. Liczba aktywnych ogłoszeń w 17 dużych miastach wyniosła we wrześniu aż 76 tysięcy, czyli w ciągu zaledwie dwóch miesięcy przybyło ponad 10 tysięcy ogłoszeń.

Po trzech miesiącach wzrostów stawki w ogłoszeniach spadły. We wrześniu były o 1,06 proc. niższe niż w sierpniu. Gdy jednak w porównaniu uwzględnimy dłuższy okres, to przeważają niewielkie wzrosty stawek najmu. Od stycznia stawki wzrosły przeciętnie o 1,3 proc., a w porównaniu do poziomu sprzed roku o 2,5 proc.

Małe drożeją, duże tanieją

Dane kwartalne pokazują jednak, że wspomniane wzrosty nie dotyczą wszystkich segmentów rynku. Nieznacznie drożeje najem małych mieszkań, czyli o powierzchni do 35 m2. W III kwartale koszt najmu takich lokali wzrósł o 2,5 proc. w porównaniu z I kw. 2023 r. i o 1,7 proc. od III kw. 2022 r. Z kolei najem dużych mieszkań tanieje. Tu analogiczne zmiany to -4,2 proc. i -2,2 proc. Najbardziej skomplikowana sytuacja występuje w przypadku lokali średniej wielkości. Tutaj w poszczególnych kwartałach mieliśmy zarówno niewielkie wzrosty jak i niewielkie spadki. W sumie stawki najmu są tam jednak zbliżone do poziomu sprzed roku. Ale to dane ogólnopolskie i dotyczą całego kraju. Jak natomiast wyglądają stawki najmu w Szczecinie?

Ceny najmu w Szczecinie

W tej chwili w Szczecinie w małym (do 35 metrów kwadratowych) mieszkaniu za wynajem jednego metra trzeba zapłacić przeciętnie 67 zł. To o 2,6 proc. więcej niż jeszcze w II kwartale tego roku. Tak więc za mieszkanie 35 m kw. trzeba średnio w Szczecinie zapłacić teraz 2345 zł miesięcznie.

Z kolei cena metra kwadratowego w średniej wielkości mieszkaniu (od 35 do 60 m kw.) to teraz 51 zł za m kw. To cena wyższa o 1,8 proc. niż jeszcze kwartał temu. Wychodzi więc, że za mieszkanie około 60 m. kw. trzeba teraz w Szczecinie zapłacić za wynajem ponad 3 tys. zł.

Sporo, bo aż o 2,1 proc. wzrosły stawki najmu dużych mieszkań w Szczecinie. Za mieszkanie powyżej 60 m kw. trzeba więc miesięcznie za wynajem zapłacić około 2500 - 3000 zł. Jeden metr kwadratowy to koszt 41 zł.

Możliwe dalsze spadki stawek najmu

W kolejnych miesiącach bardziej prawdopodobne wydają się spadki stawek najmu. Popyt będzie się bowiem kurczył ze względu na program „Bezpieczny kredyt 2%”, który wielu osobom umożliwia przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego. Z danych ZBP wynika, że do 19 października podpisano 24 tysiące umów na preferencyjne kredyty. Ponadto wiele wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie i nadal składane są kolejne. Zakupione za preferencyjne kredyty mieszkania są obecnie przygotowywane do zamieszkania i „za chwilę” prawdopodobnie ruszy fala przeprowadzek. Mocny spadek popytu przy solidnej podaży mieszkań na wynajem prawdopodobnie zaowocuje spadkiem stawek najmu.

Kurczy się oszczędność z przeprowadzki do własnego mieszkania

Niestety korzyść z przeprowadzki z najmowanego mieszkania do własnego, kupionego za kredyt z dopłatą, jest coraz mniejsza. To wynik mocnych wzrostów cen mieszkań. W lipcu średnia różnica między stawką najmu i ratą dla mieszkania o powierzchni 40 m2 wynosiła 465 zł miesięcznie (5 503 zł rocznie). We wrześniu było to już 309 zł miesięcznie (3 703 zł rocznie). Wciąż więc taka przeprowadzka była bardzo opłacalna, ale ta korzyść wyraźnie się zmniejszyła.

Największe niekorzystne zmiany zaszły w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni, gdzie miesięczna korzyść z przeprowadzki zmniejszyła się o ponad 200 zł miesięcznie. Jedynymi miastami, w których opłacalność przeprowadzki poprawiła się od lipca są Częstochowa i Radom.

Spada rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

W 2023 r., szczególnie od połowy roku, konsekwentnie pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu. Wynika to z pogarszającej się relacji przychodów z najmu (które maleją) do cen mieszkań (które dynamicznie rosną). W przypadku małych mieszkań średnia rentowność netto (uwzględniająca podatki i wszystkie koszty) spadła w Szczecinie z 7,8 proc. do 6,3 proc. Dla średniej wielkości mieszkań by to spadek z 6,8 proc. do 5,5 proc. Z kolei dla dużych lokali rentowność spadła z 6,2 proc. do5 proc.

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Popyt napędzał ceny mieszkań

Ostatnio daje się też zauważyć wzmożony - zwłaszcza za sprawą programu Bezpieczny Kredyt 2% - popyt na mieszkania. Dotyczy to także rynku sprzedaży mieszkań. Ten popyt na mieszkania , także na rynku wtórnym, bardzo rozbudził apetyty właścicieli decydujących się na ich sprzedaż. Skala wzrostu oczekiwań sprzedających na przestrzeni zaledwie roku może przyprawiać klientów (i nie tylko) o zawroty głowy. Kres temu może przynieść tylko wyhamowanie popytu, co zdaje się już urzeczywistniać.

- Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wystawionych w październików w wiodących portalach nieruchomościowych średnie ceny ofertowe mieszkań najbardziej wzrosły w Krakowie - aż o rekordowe 34,2 proc. - informuje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości.

Kilkunastoprocentowe wzrosty, a więc ponad dwukrotnie większe od rocznego wskaźnika inflacji podanego przez GUS, zanotowały ceny mieszkań w innych, dużych ośrodkach.

- Przyglądając się obecnej sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym warto zauważyć, że po sierpniowym "dołku ofertowym" obecnie pula dostępnych ofert zaczyna się powoli odbudowywać - dodaje Marcin Drogomirecki. - Jest to spowodowane przede wszystkim tym, że główna fala popytowa wywołana najpierw zapowiedzią a potem uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2% już przeminęła, a spowodowany przez nią znaczny wzrost cen w krótkim czasie znacznie obniżył zdolność do zakupu własnego M zarówno samych beneficjentów w/w programu, osób korzystających z kredytu na standardowych warunkach jak i klientów tzw. gotówkowych. Na osłabienie popytu inwestycyjnego na rynku sprzedaży wpływa zaś ograniczenie popytu i ustabilizowanie stawek czynszów na rynku najmu mieszkań (spadek potencjalnej stopy zwrotu z inwestycji).