Stawki wynajmu mieszkania wciąż rosną. O ile zwiększyły się w Szczecinie?

W tej chwili w Szczecinie za najem mieszkania trzeba zapłacić przeciętnie 53 zł za metr kwadratowy i to bez opłat licznikowych i administracyjnych. Najdrożej jest oczywiście w stolicy, gdzie stawka ta wynosi 71 zł, Dalej jest Gdańsk z ceną za metr kwadratowy wynajmu 66 zł i Wrocław z ceną 64 zł.

Dodatkowo w całym kraju było aż o 36 proc. mniej ofert najmu niż przed rokiem. To zła wiadomość przede wszystkim dla studentów, którzy najczęściej we wrześniu i październiku szukają lokalu na kolejny rok akademicki. Wzrost stawek najmu i spadek cen mieszkań powodują, że coraz bardziej poprawia się opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu rentowność wynosi 4,95 proc. netto, czyli tyle co na lokacie bankowej z oprocentowaniem 5,98 proc. W kolejnych miesiącach ta zyskowność może jeszcze wzrosnąć, ponieważ niewykluczone są dalsze wzrosty stawek najmu.

Nadszedł moment powrotu studentów na uczelnie i poszukiwania przez nich mieszkań na kolejny rok akademicki. Pandemia sprawiła, że przed rokiem mieli bardzo duży wybór ofert i przystępne ceny. Teraz jest zupełnie inaczej. Główne problemy to dostępność mieszkań na wynajem oraz ich cena. W wyniku wojny w Ukrainie oferta bardzo mocno się skurczyła.

Kolejna zła informacja jest taka, że najmocniejsze wzrosty stawek najmu pojawi się w miastach akademickich. W tym sezonie, poza cenami, najemcy powinni zwracać szczególną uwagę na rodzaj ogrzewania w mieszkaniu oraz ocieplenie budynku. W warunkach rosnących cen energii jest to coraz ważniejsza kwestia. Choć zimy w Polsce są coraz cieplejsze, to nie obejdziemy się bez ogrzewania.

• Najkorzystniej kosztowo zwykle wychodzi miejskie ogrzewanie centralne. Najlepiej, żeby było olicznikowane, wtedy płacimy za faktyczne ogrzewanie w lokalu, w którym mieszkamy.
• Jeśli nie ma miejskiego CO, to dobrze się sprawdzają również kotłownie, które ogrzewają budynek lub kilka budynków. Ponownie, tu sporo zależy od tego, w jaki sposób wspólnota lub spółdzielnia rozlicza te koszty.

Jeżeli lokal nie jest wyposażony w licznik, to prawdopodobnie ogrzewanie jest rozliczane proporcjonalnie do powierzchni lokalu, a więc jest ryzyko, że będziemy płacić za sąsiada.

Najwięcej wzrośnie rachunek za energię lokatorom mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe lub elektryczne.

W przypadku tej ostatniej opcji w chłodniejszych miesiącach zimowych rachunek za prąd może okazać się zaskakująco wysoki, zbliżając się nawet do tysiąca złotych. W tym kontekście warto też zwrócić uwagę na to, czy budynek jest ocieplony. Ocieplony budynek wymaga mniej energii by w środku było ciepło, stąd też mieszkańcy takiego budynku płacą mniej za ogrzewanie.

Zakładając zakup mieszkania po cenach sierpniowych, bez udziału kredytu oraz wynajem po stawkach z tego samego okresu, przy pełnym obłożeniu inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 4,85 proc. netto. To zysk odpowiadający oprocentowaniu 5,98 proc. na lokacie bankowej. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz zarządzanie najmem (10 proc. od przychodu). Wyliczenie dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2.

W kolejnych miesiącach ta zyskowność może nadal rosnąć, ponieważ prawdopodobny jest dalszy wzrost stawek najmu oraz spadki cen mieszkań.

Wynajem czy zakup?

Natomiast jeśli ktoś chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne, to musi wziąć pod uwagę, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Dużo jednak zależy od banku. Dla przykładu para z łącznym dochodem 6000 zł netto może liczyć na kredyt od 242 600 zł w PKO BP do 294 000 zł w Banku Pekao. Warto więc porównywać oferty i nie ograniczać się do internetowych rankingów, lecz zbadać zdolność kredytową dla swojego przypadku. Na dostępną kwotę kredytu ma bowiem wpływ wiele różnych czynników. Dla przykładu nasza przykładowa para najniższy kredyt otrzyma w PKO BP, ale jeśli posiada dwoje dzieci, to z kolei ten bank przyzna im najwyższy kredyt. Zdolność kredytową warto więc przebadać dla swojego przypadku i porównać w wielu bankach.