Obecne ceny mieszkań w Szczecinie i perspektywy rynku nieruchomości w kolejnym roku, czyli czy mieszkania będą tańsze czy droższe

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe od maja do listopada spadły w 15 z 17 dużych miast, a w pozostałych dwóch się nie zmieniły. Spadki są jednak niewielkie (średnio o 3,5 proc. od maja). A to dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych.

- Zmiana sytuacji na rynku jest możliwa dopiero w drugiej połowie przyszłego roku — zapowiada Jarosław Sadowski Expander Advisors. - Popyt może wzrosnąć, jeśli dojdzie do uruchomienia programu „Pierwsze mieszkanie” oraz jeśli KNF złagodzi zasady wyliczania zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.

W tej chwili metr kwadratowy mieszkania w Szczecinie kosztuje przeciętnie 8646 zł. Od listopada 2021 roku, czyli przez rok, to o 4 proc. więcej. Ale już porównując do cen z maja 2022 roku to aż o 3,9 proc. mniej.
Tak też w tej chwili przeciętnie za 50-metrowe mieszkanie w Szczecinie trzeba zapłacić 432 275 zł. Zaciągając na niego kredyt zwykły z wkładem własnym w wysokości 10 proc. na okres 25 lat trzeba się liczyć z ratą kredytu w wysokości 3122 zł miesięcznie. Z kolei pierwsza rata kredyty preferencyjnego z programu „Pierwsze mieszkanie” z wkładem własnym 10 proc. na 25 lat powinna wynosić na takie samo mieszkanie 2221 zł miesięcznie.

Przypomnijmy, że na początku 2022 r. rynek nieruchomości wciąż był bardzo rozgrzany. Ceny mieszkań rosły o 15 proc. rok do roku, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł (+11 proc. rok do roku). Popyt na mieszkania wciąż był wysoki, pomimo że działo się to już po trzech pierwszych podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce pod koniec 2021 r. Sytuacja zaczęła mocno się pogarszać dopiero od II kwartału.

Od kwietnia weszła w życie słynna rekomendacja KNF, która mocno ograniczyła dostępność kredytów hipotecznych. Nakazała bankom urealnić zakładane w wyliczeniach koszty życia osób wnioskujących o kredyt oraz przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt proc. Ponadto od stycznia do lipca co miesiąc NBP podnosił stopy procentowe, a po sierpniowej przerwie, we wrześniu wprowadził kolejną podwyżkę. Na początku roku stopa referencyjna NBP wynosiła 1,75 proc., w kwietniu już 4,5 proc., a obecnie jest to aż 6,75 proc. Tak duże podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty nowo udzielanych kredytów wzrosły mniej więcej 2-krotnie.

Wysokie raty w połączeniu ze zmianami regulacji sprawiły, że pod koniec 2022 r. niewiele osób może uzyskać kredyt hipoteczny. W listopadzie 2022 r. (najnowsze dostępne dane) wartość wypłaconych kredytów wyniosła już tylko 2,17 mld zł, a więc o 62 proc. mniej niż w styczniu.

Wzrost stóp procentowych nie tylko uniemożliwił zakup mieszkania osobom, które z pomocą kredytu chciałyby kupić mieszkanie czy zbudować dom na swoje potrzeby. Zniechęciły także inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za „gotówkę”, aby na tym zarabiać.

Jeszcze na początku roku przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4 proc. netto, co jest odpowiednikiem niecałych 5 proc. na lokacie bankowej. Wtedy była to więc bardzo dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie 1 proc., a najlepsze oferty dawały ok. 3 proc.

- Obecnie sytuacja bardzo się zmieniła — podkreśla Jarosław Sadowski. - Zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61 proc. netto, czyli odpowiednika lokaty ze stawką 6,92 proc. Najlepsza lokata ma oprocentowanie wynoszące aż 10 proc., a wiele innych daje ponad 8 proc.

Ofertowe ceny mieszkań w listopadzie 2022 r.

Spadki cen mieszkań są niewielkie w dużej mierze dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat. Tu, podobnie jak w przypadku kredytów nowo udzielanych, raty wzrosły bowiem mniej więcej 2-krotnie. Jednak dzięki wakacjom kredytowym wydatki na raty w 2022 r. wyniosły mniej więcej tyle samo co w 2021 r. Gdyby wakacji kredytowych nie było, to część kredytobiorców byłaby zmuszona szybko sprzedać mieszkanie, aby uwolnić się od wysokich rat. Jednak taka masowa wyprzedaż mieszkań z pewnością spowodowałaby ogromny spadek cen. Kupujących jest bowiem niewielu.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na 2023 r.

Na początku 2023 r. sytuacja na rynku będzie zbliżona do tego, co dzieje się obecnie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie bardzo niska, a więc i sprzedaż mieszkań będzie niewielka. Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem nadal będą spadały.

W ciągu roku sytuacja powoli może jednak zacząć się zmieniać. Kluczowe elementy, które mogą do tego doprowadzić, to program „Pierwsze mieszkanie” i zmniejszenie przez KNF bufora dla kredytów z oprocentowaniem stałym.
Pierwszy element to preferencyjne kredyty, których oprocentowanie przez 10 lat ma wynosić tylko 2 proc. To spowoduje znaczący spadek rat kredytów zaciąganych na pierwsze w życiu mieszkanie. Początkowe raty kredytu na 25 lat spadną o ok. 29 proc. Przy kwocie 300 000 zł rata spadnie z 2 407 zł (rata stała przy oproc. 8,46 proc.) do 1 711 zł (pierwsza z rat malejących, kolejne będą nieco niższe).

Wysokość rat kredytów w programie „Pierwsze mieszkanie”

Z kolei zmniejszenie bufora przez KNF podwyższy dostępną kwotę kredytów z oprocentowaniem stałym, czyli m.in. wspomnianych preferencyjnych kredytów. Obniżenie bufora z 5 pkt proc. do 2,5 pkt proc. podwyższy dostępną kwotę kredytu o ok. 18 proc. W praktyce będzie to oznaczało, że np. dla pary z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto dostępna kwota kredytu wzrośnie z 268 tys. zł do 317 tys. zł. Wciąż będzie ona jednak dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych, kiedy wynosiła 591 tys. zł. W Szczecinie rata kredytu zmniejszy się po skorzystaniu z programu "Pierwsze Mieszkanie" o 901 zł i będzie wynosiła 2221 zł.